L’esempio che segue è formulato sulla base di un’ipotesi di acquisto di una proprietà “rilevante” a Manhattan rappresentata da un appartamento tipico di 2 camere da letto e due bagni (l’immobile è veramente esistente ed è attualmente sul mercato): appartamento di 1040 sq ft in vendita a $1.095.000 (pari a meno di €775.000) al 630 First Avenue in Midtown East. piano alto (sopra il 20°), vista sulla città (anche l’Empire), situato nei pressi del palazzo dell’ONU e, quindi, con (provati) potenziali locatari riferibili all’indotto delle Nazioni Unite.
Il costo della RET (ICI) è di $754 al mese (non gode di nessun abbattimento) e le CC (condominio) sono pari a $747. Vanno pertanto calcolate spese fisse “sicure” di circa $1500 al mese.
Il valore medio dell’affitto è di $4500. Al netto delle spese si possono calcolare circa $3000 ($36.000 all’anno) di ricavo pari ad un ROE di circa il 3,5% sul capitale investito.
L’acquirente, nella nostra simulazione, decide di acquistare tramite una LLC (una specie di srl locale) che ha il vantaggio di conferirgli una certa privacy.
Inoltre, potendo (e volendo) disporre in loco di un anticipo del 50% pari a circa $500.000 (€350.000 circa) il mutuo trentennale (all’interesse del 5,75% ) comporterà una rata mensile di circa $3000 che con l’aggiunta delle spese di RET e CC fanno $4500, pari, più o meno, al ricavo derivante dall’affitto. Elemento determinante è quello della “fiscalità” poiché sui redditi derivanti dall’affitto l’acquirente non dovrà pagare alcuna tassa essendo completamente compensabile con le detrazione dovute per gli interessi che si pagano per il mutuo (morgage) e agli altri ammortamenti (è possibile detrarre il 3,7% annuo –per i primi 27 anni- del costo dell’acquisto).
NOTE
1. La tipologia degli appartamenti negli USA è descritta in genere dal numero delle “bedrooms” e dei “bathrooms”.
2. Valutazione effettuata in base agli effettivi tassi praticati al 20 settembre 2007, in discesa, peraltro, a seguito della decisione della FED di abbassare il tasso di sconto.
