Contesto economico e politico sulla globalizzazione ai fini degli investimenti nel Real Estatedi Gianni Profita

Il cittadino italiano “avverte” un declino economico in atto. Non necessariamente il fenomeno deve riguardarlo da vicino, ma percepisce che il Paese non è più produttivo, che non esistono più i grandi gruppi industriali, che il terziario –su cui l’economia (in particolare quella romana) ha riprosperato dopo la crisi seguita a “tangentopoli”- ha il respiro corto perché semplicemente non ci sono più risorse cui attingere. 

- Il dato della crescita del PIL –mediamente pari a meno della metà della media europea …per non parlare di paesi come la Germania- è eloquente per comprendere che se non si è precipitati in piena recessione è solo grazie alla rete di protezione dell’Euro.

- D’altra parte si ha la sensazione che il fenomeno non appartenga alle normali ciclicità congiunturali poiché il “Sistema Paese” non sembra in grado di trovare in sé stesso le energie e la fiducia necessaria per rilanciare gli investimenti.

- Senza indugiare sulla nota polemica –che questa volta sembra essere molto di più- relativa alla “casta” che, chiusa in sé stessa sta consumando tutto quello che può in una logica di basso impero, la popolazione sembra disorientata e senza vie d’uscita.

- I conti dello Stato appaiono chiaramente in grossa difficoltà e le vagheggiate ipotesi liberiste di diminuzione della pressione fiscale sono ben più che compensate da misure fiscali sempre più incisive e, soprattutto, dai reiterati annunci di inasprimento della lotta all’evasione fiscale che finiscono per ingenerare ulteriore disaffezione nella middle-class che sente di contribuire oltremisura ai noti e gravi sprechi che la classe politica autoreferenziale non mostra di voler o saper contenere.

- Il rapporto tra l’€ e il $ è estremamente generoso e non riflette lo stato di salute dell’economia italiana, quanto quella complessiva europea. In altre parole è come se i cittadini italiani disponessero di un differenziale positivo generato dalla produttività di paesi come la Germania, l’Olanda, ecc.

- In realtà questo ottimo rapporto €/$ è quasi del tutto inutile per il cittadino medio che, nella migliore delle ipotesi, beneficierà di questo rapporto di cambio quando, ad esempio, si troverà ad acquistare a Natale a New York l’ultimo modello di IPod risparmiando oltre il 30% .

- Non è dato di sapere per quanto tempo e in che misura si potrà contare ancora su un tasso così favorevole, ma tutti gli indicatori portano a ritenere che a causa del maggiore impatto della crisi dei subprime la Banca centrale Americana sarà costretta a non alzare i tassi, cosa che, ovviamente, dirotterà i capitali alla ricerca di buone rendite altrove. Verranno così ceduti dollari e l’Euro potrebbe addirittura crescere ancora.

- Nel medio-lungo periodo è fuori discussione che i cosiddetti “fondamentali”, però, facciano la differenza. In USA la flessibilità della gestione del lavoro, la bassa pressione fiscale, l’attitudine all’innovazione (il 90% dei brevetti industriali redditizi è americano), la forza geo-politica che il Paese nel suo insieme è in grado di esprimere, ecc. rimetteranno la congiuntura economica in un trend positivo.

- Altrettanto non si può dire dell’Italia poiché in termini di competitività appare drasticamente tagliata fuori da tutte le correnti di traffico commerciale (anche in quelle turistiche è stata messa in difficoltà – e superata- dalla Spagna e dalla Cina, oltre a segnare il passo con gli USA (favoriti dal cambio), ma anche con la Francia, paesi tradizionalmente molto più attrattivi.

- Operando in modo accorto (e trasparente) è facile tesaurizzare rilevanti vantaggi fiscali.

NOTE

1. Non ci si sofferma qui perché del tutto inconferente con l’argomento del Business Plan sull’impatto dell’Euro forte sui grandi operatori: positivo (per gli acquirenti in $) e negativo per gli esportatori.

2. Il costo di tutti i prodotti Apple è “uguale” sia che vengano venduti in $ negli USA, sia che vengano venduti in € in Europa. Quello che costa, ad esempio, $1369 in USA costa €1369 in Europa.

Il mercato immobiliare di Manhattan di Gianni Profita

In generale New York – e Manhattan in particolare- rappresenta un mercato a parte rispetto al resto degli Stati Uniti.

In queste settimane, ad esempio, il vero e proprio crollo dei valori immobiliari che ha investito tutto il Paese (inclusa Miami) non ha travolto New York.

Dall’analisi di alcuni immobili presi a riferimento nelle varie aree di Manhattan a partire da un periodo precedente alla crisi dei sub prime fino ad oggi (gli ultimi sei mesi circa) è emerso che non di rado il valore degli immobili sia addirittura cresciuto. Si osservino i valori delle vendite relative ad alcuni palazzi scelti tra i “new developments” in varie zone della città:

- Sky House at 11 East 29th Street (Midtown South)

- Riverhouse at 1 River Terrace in Battery Park City

- Trump Park Avenue at 502 Park Avenue in Lenox Hill

- Chelsea Stratus at 101 West 24th Street in Chelsea

- The Avery at 100 Riverside Boulevard in Lincoln Square

- ORION Condominium at 350 West 42nd Street in Clinton

Il dato complessivo è estremamente interessante. Manhattan non sembra risentire della crisi ma non è del tutto vero perché dal dato relativo alla permanenza sul mercato degli immobili si evince che la durata media per il “closing” (la vendita vera e propria) si è allungata di varie settimane. Non si esclude che siano gli stessi broker ad alzare i prezzi si alcuni appartamenti strategici per vendere nel medesimo palazzo altri appartamenti che appariranno, in tal modo, più convenienti.

I dati relativi al “resell” (le vendite “minute”) mostrano, invece più chiaramente che il trend è anche a Manhattan quanto meno in frenata.

La trasparenza negli acquisti e nelle vendite è totale. Per varie ragioni (fiscali, civili, ecc.) i prezzi dichiarati nelle compravendite sono reali. L’accesso al catasto di New York è facilissimo ed è consultabile via internet.

La pressione fiscale -corrispondente alla nostra ICI- può sembrare medio-alta, ma in realtà non lo è perché assorbe tutti gli altri balzelli (come la tassa sui rifiuti) che noi di solito scontiamo a parte. Ciascuna proprietà immobiliare è gravata da questa tassa comunale (RET) che è diversa da quartiere a quartiere e, spesso, da numero civico a numero civico: la municipalità, infatti, stabilisce la RET in funzione dei piani di sviluppo della città e molti nuovi palazzi beneficiano, ad esempio, per 10 anni della Tax Abatment. Dopo di che si sa già a quanto ammonterà nel futuro.

L’altra caratteristica importante ai fini della valutazione delle spese di gestione della proprietà è rappresentata dalle Common Charges (le spese condominiali), in genere alte rispetto agli standard romani ma assolutamente proporzionate per il servizio offerto, molto speso a livello “alberghiero” (concierge, doorman, etc.) .

Il mercato degli affitti

E’ uno dei punti di forza del mercato immobiliare americano.

Il proprietario è molto tutelato e i rischi di insolvenza sono limitatissimi. In tali casi lo “sgombero” dell’appartamento avviene in pochi giorni.

La commissione per l’affitto viene in genere pagata dal “tenant” (affittuario) per un importo del 155 del 1° anno di ffitto).

E’ facile fare una valutazione realistica di quanto possa essere l’affitto mensile di un immobile attraverso la ricognizione dei prezzi di affitto nel medesimo palazzo delle varie unità immobiliari. Questa operazione -tecnicamente difficile in Italia- avviene in pochi minuti via internet consultando uno dei vari siti specializzati.

Da evidenziare che le spese di condominio e l’ICI sono sempre a carico del proprietario, cosa che va tenuta presente nel calcolo della redditività.

Ovviamente, nel tempo, con l’adeguamento dei canoni di locazione agli aumenti di mercato lo yield annuale cresce e tale crescita porta ad un maggior valore di mercato. Il reddito complessivo dell’investimento e’ quindi prodotto da una percentuale legata al reddito locativo ed una percentuale legata alla plusvalenza che si genera con il valore di mercato degli immobili in crescita. Si puo’ facilmente immaginare come un tipico investimento immobiliare, molto conservativo e di medio termine, è veramente improbabile che non generi “yeald” significativi ben al disopra del tasso di inflazione: negli ultimi dieci anni gli investimenti immobiliari hanno reso un 15% di reddito medio annuo … cosa che, però, ha adesso innescato il fenomeno dei subprime.

Il credito per l'acquisto nel real estate a New York, di Gianni Profita

Il sistema bancario americano è molto più flessibile ed è portato a concedere mutui ipotecari con estrema facilità.

La recente crisi dei “subprime” che ha “stretto” le maglie per la concesione del credito ai potenziali acquirenti americani ha paradossalmente creato una situazione molto favorevole per investitori esteri. 

Si consideri che l’anticipo tipico versato dall’acquirente americano è pari al 10% del valore dell’immobile, a fronte della tipologia degli acquisti italiani che “viaggiano” sul 50%. Per non parlare della fascia di utenza che può essere potenzialmente interessata ad investire a New York che, con molta probabilità, è ancora più “liquida”. Da un punto di vista “culturale”, pertanto, un acquirente italiano che deve limitarsi ad anticipare un 30% riterrà il mercato del credito molto “friendly”.

La vera condizione favorevole è rappresentata dal fatto che il semplice versamento del 30% dell’ammontare finale è più che sufficiente per provare la propria affidabilità senza particolare documentazione e con una “pratica” estremamente veloce . La quota per interessi è tutta detraibile.

Infine, il passaggio da una banca ad un’altra, l’eventuale estinzione anticipata o il rifinanziamento in presenza di tassi più convenienti è senza costi e velocissimo.

NOTE 

1. In estrema sintesi le banche hanno concesso crediti garantiti dalle case a persone completamente prive di requisiti di solvibilità. Le banche si sono tutelate rivendendo loro volta i crediti attraverso prodotti finanziari strutturati, mentre i debitori –che contavano su un mercato in perenne e rapida crescita- si trovano nella semplice situazione di rimetterci la proprietà .. che avevano acquistato con soldi non propri. Il “cerino acceso” è finito in mano agli acquirenti dei prodotto finanziari (banche, ma anche semplici risparmiatori di tutto il mondo).

2. Contrariamente al sistema bancario italiano dove bisogna accreditarsi da sè, negli USA è il broker che si attiva per trovare il miglior istituto finanziatore al cliente pur di “chiudere” la compravendita.

Quadro dettagliato dei costi complessivi nel real estate di New York di Gianni Profita

Le principali tasse che ricadono su un investimento immobiliare a New York sono cinque:

1) Transfer tax – viene pagata dall’acquirente solo quando a vendere e’ un promotore (e quindi si tratta di un nuovo palazzo o di un primo frazionamento) – Negli appartamenti acquistati da una rivendita ( ‘preowned’) la tassa e’ pagata dal venditore. L’importo , comprensivo di tassazione locale, statale e federale e’ di circa il 2% e si paga una sola volta

alla stipula.

2) Se il bene compravenduto e’ scambiato a un prezzo uguale o superiore al milione di dollari, alla tassa di trasferimento si aggiunge la ‘ mansion tax ‘ pari all1% del prezzo di vendita; la Mansion tax e’ pagata sempre da chi acquista e si paga una sola volta alla stipula.

3) Tasse locali o Real Estate Tax, note come R.E. Tax (equivalenti dell’ICI): sono pagate semestralmente dal proprietario; il loro importo varia a seconda dell’ampiezza dell’appartamento, del lusso del palazzo, della posizione dello stabile. In alcuni nuovi palazzi – o in palazzi totalmente ristrutturati - e’ possibile usufruire di un abbattimento decennale delle tasse che risultano quindi molto basse (questo abbattimento e’ indicato con il codice 421 A ). In media le tasse immobiliari in un palazzo di lusso variano tra i 90 e i 100$/mq per anno.

4) Tasse sul reddito (Income Tax). Le tasse sul reddito vengono pagate annualmente solo sulle proprieta’ messe a reddito e calcolate deducendo dal reddito lordo (canoni di locazione):

􀂃 tutti gli interessi passivi,

􀂃 un ammortamento pari al 3,7% annuo del costo di acquisto per i primi 27 anni;

􀂃 tutte le spese di gestione, comprese spese condominiali, amministrative, riparazioni correnti, eventuali spese telefoniche, di viaggio, legali, pubblicitarie,

􀂃 tasse locali, etc. –

In genere la somma di tutte le deduzioni rende il reddito imponibile molto basso se non nullo. Su questo (eventuale) reddito imponibile si pagano le tasse sul reddito che variano dal 28% al 37% - In Italia la legge richiede che il reddito imponibile, calcolato secondo la legge fiscale americana, quindi in genere molto limitato, sia denunciato in dichiarazione dei redditi unitamente alle eventuali tasse gia’ pagate negli USA.

5) Tassazione della Plusvalenze (Capital Gain Tax): e’ calcolata sommando al prezzo d’acquisto tutte le spese di acquisto comprese spese legali, eventuali ristrutturazioni, assicurazione di piena proprieta’ ( title insurance), ragionevoli spese legate all’acquisto (ad esempio viaggio aereo e permanenza in hotel durante la fase di ricerca) – e detraendo tutti gli ammortamenti utilizzati. Sulla plusvalenza calcolata come sopra si paga un po’ meno del 30% di tasse salvo avvalersi del ‘like kind exchange 1031’ ovvero salvo acquistare -ovunque negli Stati Uniti- un’altra proprietà simile a quella venduta e di valore non inferiore – in questo caso la tassa e’ rimandata alla vendita successiva; questa possibilita’ puo’ essere usata piu’ di una volta nel tempo; alcuni “fondi immobiliari” noti come TIC (tenancy in common) con reddito abbastanza alto – circa 7% medio – possono essere acquistati per avvalersi della ‘sospensione’ di tassazione. A volte e’ possibile ottenere un prestito bancario garantito e pagato (collateralizzato) dai TIC – ottenendo quindi la liquidita’ che deriverebbe dalla vendita senza pero’ pagare le tasse di plusvalenza fino alla vendita dei TIC.

Le altre spese da considerare all’acquisto sono:

- Spese legali: tipicamente per una residenza tra i $3 e i $5000 (di piu’ per investimenti importanti) NB Quando si acquistano palazzi in costruzione o comunque appena costruiti il compromesso andrà studiato con molta cura ed i costi legali saranno di conseguenza di almeno $ 10,000. 

- Title Insurance (garanzia pagata una tantum sulla piena proprieta’ del bene, libero da ipoteche e vincoli) – la Title insurance non è necessaria, ma consigliabile – ad un costo variabile, a seconda del valore di acquisto, tra’ l’1% e il 0.5% una primaria societa’ assicurativa garantisce la piena proprieta’ ed in caso di problemi si assume l’onere di correggerli o reimborsare all’acquirente l’intero costo d’acquisto.

- Transfer tax e mansion tax : si veda sopra al segmento sulle tassazioni

- Brokers fee: per certe proprieta’ di importo rilevante, in genere interi palazzi e uffici, e’ comune che l’acquirente paghi il suo broker ed il venditore paghi chi lo rappresenta. Le commissioni in tal caso variano tra l’ 1% e il 2% del valore di acquisto e raggiungono il 3% per importi inferiori ai $ 10 milioni.

Chi acquista una singola residenza, di norma non paga alcuna commissione (le commissioni sono pagate dal venditore) 

- Spese legate all’ottenimento della rinuncia al diritto di prelazione del condominio (waiver). Si tratta di processing fees che variano molto a seconda del lusso del palazzo e in genere non superano i $ 3000 pagati una tantum all’acquisto. In genere il costo complessivo si aggira intorno ai $ 1000.

- Registrazione del Mutuo: 2.25% dell’importo del mutuo; i mutui per legge possono essere ripagati in ogni momento senza penale.

Le altre spese da considerare alla vendita sono:

- Spese Legali: come sopra

- Brokers fee: normalmente si tratta del 6% del prezzo di vendita; per importi alti (transazioni commerciali) la commissione viene riconosciuta dal proprietario solo al broker che lo rappresenta in

importi variabili tra l’1% e il 3% mentre il broker che rapresenta l’acquirente sara’ pagato dall’acquirente.

- Capital Gain Tax: si veda sopra il segmento tasse

Ai venditori stranieri lo stato richiede un deposito del 10% del prezzo di vendita che sara’ restituito dopo pochi mesi avendo l’autorita’ verificato il pagamento di tutte le tasse dovute. Spesso l’ avvocato potra’ preparare le carte per tempo in modo che tale deposito possa essere evitato (waived).

Le altre spese da considerare nella gestione sono:

- Gestione condominiale : e’ pagata dal proprietario anche quando l’appartamento e’ locato; il valore dipende dai servizi del palazzo ed in genere comprende riscaldamento, acqua calda, a volte condizionamento, personale assicurazione, etc. Si tratta di cifre importanti rispetto agli importi prevalenti in Italia (possono arrivare anche a $ 10/mq per mese!).

- Gestione personale: puo’ essere conveniente appoggiarsi ad un’agenzia per la gestione del bene. Varie agenzie offrono vari programmi – quello standard prevede $200/mese per un singolo appartamento e comprende il pagamento di tutte le spese, la riscossione delle locazioni, la disponibilita’ locale a risolvere eventuali problemi.

- Real estate Tax (RE TAX) e Income tax : vedi sopra segmento tasse

- Dichiarazione dei redditi: $ 400/anno.

Simulazione sintetica sulla redditività dell'investimento in real estate a New York di Gianni Profita

L’esempio che segue è formulato sulla base di un’ipotesi di acquisto di una proprietà “rilevante” a Manhattan rappresentata da un appartamento tipico di 2 camere da letto e due bagni (l’immobile è veramente esistente ed è attualmente sul mercato): appartamento di 1040 sq ft in vendita a $1.095.000 (pari a meno di €775.000) al 630 First Avenue in Midtown East. piano alto (sopra il 20°), vista sulla città (anche l’Empire), situato nei pressi del palazzo dell’ONU e, quindi, con (provati) potenziali locatari riferibili all’indotto delle Nazioni Unite.

Il costo della RET (ICI) è di $754 al mese (non gode di nessun abbattimento) e le CC (condominio) sono pari a $747. Vanno pertanto calcolate spese fisse “sicure” di circa $1500 al mese.

Il valore medio dell’affitto è di $4500. Al netto delle spese si possono calcolare circa $3000 ($36.000 all’anno) di ricavo pari ad un ROE di circa il 3,5% sul capitale investito.

L’acquirente, nella nostra simulazione, decide di acquistare tramite una LLC (una specie di srl locale) che ha il vantaggio di conferirgli una certa privacy.

Inoltre, potendo (e volendo) disporre in loco di un anticipo del 50% pari a circa $500.000 (€350.000 circa) il mutuo trentennale (all’interesse del 5,75% ) comporterà una rata mensile di circa $3000 che con l’aggiunta delle spese di RET e CC fanno $4500, pari, più o meno, al ricavo derivante dall’affitto. Elemento determinante è quello della “fiscalità” poiché sui redditi derivanti dall’affitto l’acquirente non dovrà pagare alcuna tassa essendo completamente compensabile con le detrazione dovute per gli interessi che si pagano per il mutuo (morgage) e agli altri ammortamenti (è possibile detrarre il 3,7% annuo –per i primi 27 anni- del costo dell’acquisto).

NOTE

1. La tipologia degli appartamenti negli USA è descritta in genere dal numero delle “bedrooms” e dei “bathrooms”.

2. Valutazione effettuata in base agli effettivi tassi praticati al 20 settembre 2007, in discesa, peraltro, a seguito della decisione della FED di abbassare il tasso di sconto.