In generale New York – e Manhattan in particolare- rappresenta un mercato a parte rispetto al resto degli Stati Uniti.
In queste settimane, ad esempio, il vero e proprio crollo dei valori immobiliari che ha investito tutto il Paese (inclusa Miami) non ha travolto New York.
Dall’analisi di alcuni immobili presi a riferimento nelle varie aree di Manhattan a partire da un periodo precedente alla crisi dei sub prime fino ad oggi (gli ultimi sei mesi circa) è emerso che non di rado il valore degli immobili sia addirittura cresciuto. Si osservino i valori delle vendite relative ad alcuni palazzi scelti tra i “new developments” in varie zone della città:
- Sky House at 11 East 29th Street (Midtown South)
- Riverhouse at 1 River Terrace in Battery Park City
- Trump Park Avenue at 502 Park Avenue in Lenox Hill
- Chelsea Stratus at 101 West 24th Street in Chelsea
- The Avery at 100 Riverside Boulevard in Lincoln Square
- ORION Condominium at 350 West 42nd Street in Clinton
Il dato complessivo è estremamente interessante. Manhattan non sembra risentire della crisi ma non è del tutto vero perché dal dato relativo alla permanenza sul mercato degli immobili si evince che la durata media per il “closing” (la vendita vera e propria) si è allungata di varie settimane. Non si esclude che siano gli stessi broker ad alzare i prezzi si alcuni appartamenti strategici per vendere nel medesimo palazzo altri appartamenti che appariranno, in tal modo, più convenienti.
I dati relativi al “resell” (le vendite “minute”) mostrano, invece più chiaramente che il trend è anche a Manhattan quanto meno in frenata.
La trasparenza negli acquisti e nelle vendite è totale. Per varie ragioni (fiscali, civili, ecc.) i prezzi dichiarati nelle compravendite sono reali. L’accesso al catasto di New York è facilissimo ed è consultabile via internet.
La pressione fiscale -corrispondente alla nostra ICI- può sembrare medio-alta, ma in realtà non lo è perché assorbe tutti gli altri balzelli (come la tassa sui rifiuti) che noi di solito scontiamo a parte. Ciascuna proprietà immobiliare è gravata da questa tassa comunale (RET) che è diversa da quartiere a quartiere e, spesso, da numero civico a numero civico: la municipalità, infatti, stabilisce la RET in funzione dei piani di sviluppo della città e molti nuovi palazzi beneficiano, ad esempio, per 10 anni della Tax Abatment. Dopo di che si sa già a quanto ammonterà nel futuro.
L’altra caratteristica importante ai fini della valutazione delle spese di gestione della proprietà è rappresentata dalle Common Charges (le spese condominiali), in genere alte rispetto agli standard romani ma assolutamente proporzionate per il servizio offerto, molto speso a livello “alberghiero” (concierge, doorman, etc.) .
Il mercato degli affitti
E’ uno dei punti di forza del mercato immobiliare americano.
Il proprietario è molto tutelato e i rischi di insolvenza sono limitatissimi. In tali casi lo “sgombero” dell’appartamento avviene in pochi giorni.
La commissione per l’affitto viene in genere pagata dal “tenant” (affittuario) per un importo del 155 del 1° anno di ffitto).
E’ facile fare una valutazione realistica di quanto possa essere l’affitto mensile di un immobile attraverso la ricognizione dei prezzi di affitto nel medesimo palazzo delle varie unità immobiliari. Questa operazione -tecnicamente difficile in Italia- avviene in pochi minuti via internet consultando uno dei vari siti specializzati.
Da evidenziare che le spese di condominio e l’ICI sono sempre a carico del proprietario, cosa che va tenuta presente nel calcolo della redditività.
Ovviamente, nel tempo, con l’adeguamento dei canoni di locazione agli aumenti di mercato lo yield annuale cresce e tale crescita porta ad un maggior valore di mercato. Il reddito complessivo dell’investimento e’ quindi prodotto da una percentuale legata al reddito locativo ed una percentuale legata alla plusvalenza che si genera con il valore di mercato degli immobili in crescita. Si puo’ facilmente immaginare come un tipico investimento immobiliare, molto conservativo e di medio termine, è veramente improbabile che non generi “yeald” significativi ben al disopra del tasso di inflazione: negli ultimi dieci anni gli investimenti immobiliari hanno reso un 15% di reddito medio annuo … cosa che, però, ha adesso innescato il fenomeno dei subprime.
