Le principali tasse che ricadono su un investimento immobiliare a New York sono cinque:
1) Transfer tax – viene pagata dall’acquirente solo quando a vendere e’ un promotore (e quindi si tratta di un nuovo palazzo o di un primo frazionamento) – Negli appartamenti acquistati da una rivendita ( ‘preowned’) la tassa e’ pagata dal venditore. L’importo , comprensivo di tassazione locale, statale e federale e’ di circa il 2% e si paga una sola volta
alla stipula.
2) Se il bene compravenduto e’ scambiato a un prezzo uguale o superiore al milione di dollari, alla tassa di trasferimento si aggiunge la ‘ mansion tax ‘ pari all1% del prezzo di vendita; la Mansion tax e’ pagata sempre da chi acquista e si paga una sola volta alla stipula.
3) Tasse locali o Real Estate Tax, note come R.E. Tax (equivalenti dell’ICI): sono pagate semestralmente dal proprietario; il loro importo varia a seconda dell’ampiezza dell’appartamento, del lusso del palazzo, della posizione dello stabile. In alcuni nuovi palazzi – o in palazzi totalmente ristrutturati - e’ possibile usufruire di un abbattimento decennale delle tasse che risultano quindi molto basse (questo abbattimento e’ indicato con il codice 421 A ). In media le tasse immobiliari in un palazzo di lusso variano tra i 90 e i 100$/mq per anno.
4) Tasse sul reddito (Income Tax). Le tasse sul reddito vengono pagate annualmente solo sulle proprieta’ messe a reddito e calcolate deducendo dal reddito lordo (canoni di locazione):
tutti gli interessi passivi,
un ammortamento pari al 3,7% annuo del costo di acquisto per i primi 27 anni;
tutte le spese di gestione, comprese spese condominiali, amministrative, riparazioni correnti, eventuali spese telefoniche, di viaggio, legali, pubblicitarie,
tasse locali, etc. –
In genere la somma di tutte le deduzioni rende il reddito imponibile molto basso se non nullo. Su questo (eventuale) reddito imponibile si pagano le tasse sul reddito che variano dal 28% al 37% - In Italia la legge richiede che il reddito imponibile, calcolato secondo la legge fiscale americana, quindi in genere molto limitato, sia denunciato in dichiarazione dei redditi unitamente alle eventuali tasse gia’ pagate negli USA.
5) Tassazione della Plusvalenze (Capital Gain Tax): e’ calcolata sommando al prezzo d’acquisto tutte le spese di acquisto comprese spese legali, eventuali ristrutturazioni, assicurazione di piena proprieta’ ( title insurance), ragionevoli spese legate all’acquisto (ad esempio viaggio aereo e permanenza in hotel durante la fase di ricerca) – e detraendo tutti gli ammortamenti utilizzati. Sulla plusvalenza calcolata come sopra si paga un po’ meno del 30% di tasse salvo avvalersi del ‘like kind exchange 1031’ ovvero salvo acquistare -ovunque negli Stati Uniti- un’altra proprietà simile a quella venduta e di valore non inferiore – in questo caso la tassa e’ rimandata alla vendita successiva; questa possibilita’ puo’ essere usata piu’ di una volta nel tempo; alcuni “fondi immobiliari” noti come TIC (tenancy in common) con reddito abbastanza alto – circa 7% medio – possono essere acquistati per avvalersi della ‘sospensione’ di tassazione. A volte e’ possibile ottenere un prestito bancario garantito e pagato (collateralizzato) dai TIC – ottenendo quindi la liquidita’ che deriverebbe dalla vendita senza pero’ pagare le tasse di plusvalenza fino alla vendita dei TIC.
Le altre spese da considerare all’acquisto sono:
- Spese legali: tipicamente per una residenza tra i $3 e i $5000 (di piu’ per investimenti importanti) NB Quando si acquistano palazzi in costruzione o comunque appena costruiti il compromesso andrà studiato con molta cura ed i costi legali saranno di conseguenza di almeno $ 10,000.
- Title Insurance (garanzia pagata una tantum sulla piena proprieta’ del bene, libero da ipoteche e vincoli) – la Title insurance non è necessaria, ma consigliabile – ad un costo variabile, a seconda del valore di acquisto, tra’ l’1% e il 0.5% una primaria societa’ assicurativa garantisce la piena proprieta’ ed in caso di problemi si assume l’onere di correggerli o reimborsare all’acquirente l’intero costo d’acquisto.
- Transfer tax e mansion tax : si veda sopra al segmento sulle tassazioni
- Brokers fee: per certe proprieta’ di importo rilevante, in genere interi palazzi e uffici, e’ comune che l’acquirente paghi il suo broker ed il venditore paghi chi lo rappresenta. Le commissioni in tal caso variano tra l’ 1% e il 2% del valore di acquisto e raggiungono il 3% per importi inferiori ai $ 10 milioni.
Chi acquista una singola residenza, di norma non paga alcuna commissione (le commissioni sono pagate dal venditore)
- Spese legate all’ottenimento della rinuncia al diritto di prelazione del condominio (waiver). Si tratta di processing fees che variano molto a seconda del lusso del palazzo e in genere non superano i $ 3000 pagati una tantum all’acquisto. In genere il costo complessivo si aggira intorno ai $ 1000.
- Registrazione del Mutuo: 2.25% dell’importo del mutuo; i mutui per legge possono essere ripagati in ogni momento senza penale.
Le altre spese da considerare alla vendita sono:
- Spese Legali: come sopra
- Brokers fee: normalmente si tratta del 6% del prezzo di vendita; per importi alti (transazioni commerciali) la commissione viene riconosciuta dal proprietario solo al broker che lo rappresenta in
importi variabili tra l’1% e il 3% mentre il broker che rapresenta l’acquirente sara’ pagato dall’acquirente.
- Capital Gain Tax: si veda sopra il segmento tasse
Ai venditori stranieri lo stato richiede un deposito del 10% del prezzo di vendita che sara’ restituito dopo pochi mesi avendo l’autorita’ verificato il pagamento di tutte le tasse dovute. Spesso l’ avvocato potra’ preparare le carte per tempo in modo che tale deposito possa essere evitato (waived).
Le altre spese da considerare nella gestione sono:
- Gestione condominiale : e’ pagata dal proprietario anche quando l’appartamento e’ locato; il valore dipende dai servizi del palazzo ed in genere comprende riscaldamento, acqua calda, a volte condizionamento, personale assicurazione, etc. Si tratta di cifre importanti rispetto agli importi prevalenti in Italia (possono arrivare anche a $ 10/mq per mese!).
- Gestione personale: puo’ essere conveniente appoggiarsi ad un’agenzia per la gestione del bene. Varie agenzie offrono vari programmi – quello standard prevede $200/mese per un singolo appartamento e comprende il pagamento di tutte le spese, la riscossione delle locazioni, la disponibilita’ locale a risolvere eventuali problemi.
- Real estate Tax (RE TAX) e Income tax : vedi sopra segmento tasse
- Dichiarazione dei redditi: $ 400/anno.
